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Quelle fiscalité s'applique au démembrement immobilier ?

En termes de fiscalité, la nue-propriété et l’usufruitier se diffèrent ; et l’opération de démembrement n’est pas neutre. En effet, un bien immobilier peut être démembré. Il s'agit de la séparation de la propriété du bien ou nue-propriété, et de l'usage du bien ou l’usufruit. Suite à l’achat nue-propriete, la fiscalité change également avec le paramètre temps, et peut même disparaitre.

L'imposition des revenus locatifs et des plus-values de cession

Concernant l'impôt sur le revenu, l'usufruitier doit y prêter grande attention. Si celui-ci décide de louer le bien, il a le devoir de déclarer les loyers sur la déclaration de revenus remplie en mai de chaque année. Quant au nu-propriétaire, il ne paye rien tant qu'il ne met pas en vente son bien. Si le cas se présente, il sera alors taxé comme pour toute autre opération immobilière, soit : 19 % du montant de la vente et 15,5 % de prélèvements sociaux. Il lui est possible de bénéficier d’une défiscalisation sur une plus-value immobilière : 2 % pour plus de cinq ans d’acquisition, 4 % pour plus de dix-sept ans et 8 % pour plus de vingt-cinq ans. Après trente ans de détention du bien, il est possible que la plus-value soit exonérée de toute taxe. Par contre, l'usufruitier ne paye pas d'impôt sur la plus-value.

                             

La nue-propriété et les impôts locaux

Pour ce qu’il en est de la fiscalité locale, l'usufruitier doit s'acquitter de la taxe d'habitation dans le cas où il habite le bien. Si le bien est loué par l'usufruitier, le locataire devra la régler dès qu'il y habite au 1er janvier de l'année concernée. C’est le même cas pour la taxe d'enlèvement pour les ordures ménagères. Concernant les taxes foncières, que ce soit la taxe sur le foncier bâti ou sur le foncier non bâti, elles sont entièrement à la charge de l'usufruitier durant toute la durée du démembrement. En somme, tout ce qui touche les impôts locaux est à la charge de l'usufruitier, si celui-ci habite le logement au 1er janvier de l'année en question.

La répartition de la valeur d'un bien immobilier pour l'ISF

Il faut savoir qu’un bien immobilier est intégré au patrimoine pris en compte dans l'assiette de l'ISF s’il est utilisé. C’est-à-dire que le bien d’un nu-propriétaire sort du patrimoine de celui-ci s’il n’est pas utilisé. Contrairement au cas de l’usufruit, qui doit intégrer la valeur du bien dans son patrimoine. Si le périmètre de l’usufruit est total, la valeur du bien dans sa totalité est prise en compte. Mais s'il est partiel, alors seule la part de l'usufruit sur le montant du bien est considérée. Aussi, plus l'usufruitier est âgé plus il allège le montant de son patrimoine pris en compte à l'ISF.

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