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Investir en nue-propriété et réduire son ISF

Devenez nu-propriétaire d’un bien immobilier et bénéficiez de plusieurs avantages !

La réduction de l’ISF ou Impôt de Solidarité sur la Fortune fait partie des points forts du montage patrimonial qu’est le démembrement, et ce à l’endroit du nu-propriétaire.

Découvrons l’investissement en nue-propriété ainsi que ledit allègement fiscal auquel il donne lieu.

L’acquisition à crédit de la nue-propriété

Cette réduction de l’ISF est particulièrement avantageuse dans le cas de l’achat à crédit d’un bien immobilier en nue-propriété. En effet, un tiers pouvant être un bailleur par exemple, acquiert l’usufruit pendant une certaine période. On parle alors d’un démembrement. Cette période peut être choisie comme étant celle de la durée de l’emprunt contracté pour le financement de l’achat du bien. Le démembrement s’éteint alors à l’expiration de ladite période, laquelle a été fixée par les deux parties (l’usufruitier et le nu-propriétaire). Par conséquent, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Double avantage :

  • Le nu-propriétaire n’est pas assujetti au paiement de l’ISF tout au long de la durée du démembrement, celui-ci incombant à l’usufruitier ;

  • le montant de l’emprunt contracté peut être déduit au passif de son ISF.

Quels actifs peuvent faire l’objet d’un démembrement ?

Les actifs immobiliers sont concernés par le démembrement. Toutefois, on peut également démembrer des titres de propriété tels que les parts de SCPI : ceux-ci sont des véhicules de placement ayant pour support la pierre. L’usufruitier n’est donc pas le propriétaire des parts de SCPI, celles-ci revenant au nu-propriétaire. Toutefois, étant celui qui perçoit les revenus, l’usufruitier est tenu de payer l’IR et l’ISF. Ce n’est qu’à la fin du démembrement que le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts de la SCPI, lesquelles ayant pu faire entretemps l’objet d’une revalorisation.

Enfin, le capital d’une assurance-vie peut être démembré : on parle de démembrement de la clause bénéficiaire où interviennent alors le nu-propriétaire et le quasi-usufruitier.

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